１、不能购买。在农民集体土地上建设的房屋称为小产权，小产权未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做＂乡产权＂，又叫＂小产权＂。

２、小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证。

３、集体土地属于村集体，你只能是租赁，不能取得使用权。遇到拆迁的话要在租赁协议中注明补偿归属问题，只能租不能买的。

４、在集体土地上的厂房上，乡镇政府也发证了所谓小产权房产证，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。