工业厂房不属于商品房的依据可以从以下几点来看：

1、工业厂房的厂用地一般是划拨的土地，属于工业用地，这样的土地使用权国家是随时可以收回的；而商业用房的用地一般是出让性质，这样的土地是缴纳了土地出让金的，土地使用权不到期是不能随意收回的。

2、商品房是有全部的产权的，也就是说在购买商品房以后，个人在产权期内享有房产的全部权限，而工业厂房则分国有，集体，私有三种，国有、集体只有部分产权，也就是通常说的小产权，国家是不许私自出售的，私有产权是可以买卖，但也不是全部产权。

3、产权年限不同，商品房住宅占地产权为70年，工业厂房一般为工业用地产权50年，二者之间存在有20年的差别。

4、工业厂房所使用的水电都不是居民用电，而是参照工业电，商品房使用的水电则为居民用电，此外就是工业厂房并不能。某地需具备地规定的条件并办理一定的手续才能该地。商品房则是可以进行的。

总而言之，工业厂房并不属于商品房，二者之间存在着相当大的区别，例如产权类型、土地类型、产权年限、用水用电等，工业厂房不可以进行手续的办理的，所以可不要把工业厂房按照商品房进行出售或是购买哦。